Hypotheken

Ich gehe in wenigen Jahren in Pension und habe Geld geerbt. Soll ich damit meine Hypothek amortisieren?

Viele Wohneigentümer möchten in Hinblick auf die Pensionierung ihr Budget entlasten – und dafür einen Teil der Hypothek zurückzahlen. Gibt die Bank vor, dass man bis zur Pensionierung die maximale Belehnung reduzieren muss, ist jetzt der richtige Zeitpunkt dafür. Handelt es sich um eine freiwillige Amortisation, dann sollte man die Vor- und Nachteile gut abwägen. Zwar nehmen so die Finanzierungskosten ab, dafür bleibt das Geld im Haus gebunden und steht nicht mehr zur Verfügung.

Dabei stellt sich vor allem die Frage, wofür die Mittel für die Amortisation sonst eingesetzt würden. Im aktuellen Zinsumfeld kann Geld, das auf einem Konto brachliegt, für die Rückzahlung genutzt werden. Wird das Geld dagegen renditebringend investiert, lohnt sich eine Amortisation in den meisten Fällen nicht. Wer plant, in einigen Jahren das Haus gegen eine altersgerechte Wohnung zu tauschen, sollte das Geld ebenfalls zurückbehalten, um genügend Mittel für die Anzahlung zu haben.

Grundsätzlich gilt es zu beachten, dass man nicht zu viel amortisiert, sondern genug Reserven für Unvorhergesehenes zurückhält. Gerade im Pensionsalter sollte man genügend liquide Mittel behalten. Und wer Vorsorgegelder für die Amortisation einsetzen möchte, sollte unbedingt die Folgen für die Renten prüfen. Falls Sie unsicher sind, ziehen Sie einen Experten zu Rate.

Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum

Die SNB hat den Leitzins auf 0 Prozent gesenkt. Soll ich jetzt in eine Festhypothek wechseln?

Viele Hypothekarnehmende reagieren verunsichert, wenn die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen anpasst. Nachdem die SNB Mitte Juni den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 0 Prozent gesenkt hat, fragen sich viele, ob sie ebenfalls reagieren sollten. Doch das wäre verfrüht. Die Vergangenheit zeigt, dass Zinstäler lange dauern können. Zudem ist momentan unklar, ob die SNB allenfalls noch weitere Senkungen plant – die nächste wäre bereits im September möglich.
Es ist daher nicht ratsam, bereits jetzt in langjährige Festhypotheken einzusteigen – auch wenn diese mit der Leitzinssenkung günstiger geworden sind. Vielmehr sollte man warten, bis sich die Anzeichen mehren, dass die SNB die Zinsen wieder erhöhen könnte. Ein gutes Timing kann sich lohnen: Wenn sich die Wirtschaft erholt, ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um den Abschluss zu machen. Läuft die Hypothek jetzt aus, empfiehlt es sich, die Zeit mit einer Geldmarkthypothek (Saron) oder einer kurzfristigen Festhypothek zu überbrücken – je nach Anbieter. Da niemand weiss, wie lange sich die Zinsen auf tiefem Niveau bewegen, bleibt man so flexibel. Prüfen Sie deshalb mit Ihrem Berater genau, welche Variante für Sie besser ist.

Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum

Bei der Wahl einer Geldmarkthypothek konzentrieren sich viele Hypothekarnehmende hauptsächlich auf die Höhe der Marge. Dabei lohnt es sich, auch weitere Aspekte zu berücksichtigen: Banken refinanzieren Hypotheken oft günstiger über Spargelder und Kontoguthaben als über Geldmarktsätze wie den SARON. In Zeiten günstiger Refinanzierung zeigen sich viele Banken bei den Margen grosszügig – dies kann sich jedoch jederzeit ändern.

Deshalb ist die Rahmenlaufzeit der Geldmarkthypothek von Bedeutung. Einige Anbieter gewähren nur kurze oder gar keine festen Rahmenlaufzeiten. Wer sich für besonders günstige Konditionen entscheidet, riskiert bei kurzen Laufzeiten eine baldige Preisanpassung. Eine längere Rahmenlaufzeit bietet Schutz vor kurzfristigen Änderungen, ist jedoch oft mit leicht höheren Margen verbunden.

Zudem ist es sinnvoll, darauf zu achten, ob während der Rahmenlaufzeit ein Wechsel in eine Festhypothek möglich ist – dies ist nicht bei allen Anbietern gewährleistet. Schliesslich unterscheiden sich die Bedingungen bei vorzeitiger Rückzahlung (Vorfälligkeitsentschädigung) deutlich. Auch hier lohnt sich ein genauer Vergleich der Anbieter.

Eine häufige Sorge bei Hypotheken betrifft die Zahlungsunfähigkeit des Kreditinstituts. Grundsätzlich gilt: Wird eine Bank insolvent, müssen laufende Festhypotheken in der Regel nicht vorzeitig zurückbezahlt werden. Die vereinbarten Zins- und Vertragsbedingungen bleiben bis zum Ablauf der Laufzeit bestehen.

In solchen Fällen übernimmt häufig ein anderes Institut die bestehenden Hypotheken. Kreditnehmende zahlen dann ihre Zinsen neu an die übernehmende Bank – auch wenn sie dort bislang keine Kundenbeziehung hatten. Eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Hypothek ist allerdings nicht garantiert. Weder gesunde noch insolvente Banken sind verpflichtet, eine bestehende Hypothek automatisch zu verlängern.

Wichtig: Die gesetzlichen Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass Insolvenzen einzelner Banken nicht sofort zu Rückzahlungsverpflichtungen aller Hypothekarnehmenden führen und damit das Finanzsystem stabil bleibt.

Änderungen des Leitzinses durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) wirken sich auf Hypotheken unterschiedlich aus. Geldmarkthypotheken reagieren meist rascher und direkter auf Anpassungen des Leitzinses, da sie auf kurzfristigen Marktsätzen wie dem SARON basieren. Festhypotheken hingegen sind während ihrer Laufzeit von Zinsschwankungen kaum betroffen.

Kommt es zu einer sogenannten inversen Zinskurve – bei der kurzfristige Zinsen höher sind als langfristige –, kann dies ein Hinweis auf eine bevorstehende konjunkturelle Abkühlung sein. Solche Phasen gehen oft mit später sinkenden Leitzinsen einher.

Ob ein Wechsel von einer Geldmarkt- auf eine Festhypothek sinnvoll ist, hängt stark von der persönlichen Risikoeinschätzung und dem Bedürfnis nach Budgetsicherheit ab. Es empfiehlt sich, dabei auch die Flexibilität und individuellen Finanzierungsziele zu berücksichtigen.
 

Bei Geldmarkthypotheken kann die Bank die Kreditmarge insbesondere bei Ablauf des Rahmenvertrags neu festlegen. Eine Anpassung der Marge erfolgt oft als Reaktion auf veränderte Marktbedingungen, Refinanzierungskosten oder wirtschaftliche Entwicklungen.

Früher führten Negativzinsen teilweise zu tieferen Margen, um attraktive Hypothekarzinsen anbieten zu können. Verändert sich die Zinssituation, kann dies zu einer Erhöhung der Margen führen.

Wer mit einer Erhöhung der Marge konfrontiert wird, sollte frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen. Oft lassen sich durch Verhandlungen oder den Vergleich alternativer Anbieter bessere Konditionen erzielen.

Steigende Hypothekarzinsen führen oft zu beunruhigenden Schlagzeilen. In der Realität ist die Situation meist weniger dramatisch. Ein grosser Teil der Hypotheken in der Schweiz besteht aus langfristigen Festhypotheken, wodurch sich Zinsveränderungen nur verzögert auswirken.

Zudem berücksichtigen Banken bei der Tragbarkeitsprüfung von Beginn an einen kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich höher als das aktuelle Zinsniveau liegt. Dadurch wird sichergestellt, dass auch bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen die Finanzierung tragbar bleibt.

Ein plötzlicher Verlust der eigenen Immobilie wegen gestiegener Zinsen ist bei sorgfältiger Finanzierung äusserst unwahrscheinlich.

Hypothekarzinsen bedeuten nicht zwangsläufig ein Risiko – mit der passenden Strategie lassen sich solche Phasen gut bewältigen. Eine bewährte Möglichkeit besteht darin, verschiedene Hypothekarmodelle zu kombinieren. Wer beispielsweise einen Teil der Finanzierung als Festhypothek abschliesst, sichert sich gegen mögliche Zinsanstiege ab. Gleichzeitig kann der andere Teil als Geldmarkthypothek flexibel gehalten werden, um von stabilen oder gar sinkenden Zinsen zu profitieren.

Durch diese Mischung entsteht ein ausgewogener Mix aus Planungssicherheit und Flexibilität. Die konkrete Aufteilung hängt von der individuellen Risikobereitschaft, der finanziellen Situation und den persönlichen Zins-Erwartungen ab. Wichtig ist, die Entscheidung nicht allein vom aktuellen Zinsniveau abhängig zu machen, sondern sie auf die eigenen Bedürfnisse und langfristigen Ziele abzustimmen.

Ein solides Hypothekenmanagement beginnt damit, finanzielle Reserven aufzubauen – unabhängig davon, wie tief das aktuelle Zinsniveau ist. Wer bewusst regelmässig Beträge für künftige Belastungen zurücklegt, kann auch bei unerwarteten Entwicklungen entspannt reagieren. Grössere Unterhaltsarbeiten an der Immobilie sollten nach Möglichkeit auf mehrere Jahre verteilt werden, um von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Energetische Sanierungen, wie etwa der Austausch der Heizungsanlage oder die Dämmung der Gebäudehülle, lohnen sich besonders in Zeiten günstiger Finanzierungskonditionen.

Bei der Wahl des Hypothekarmodells sollte nicht nur der Preis im Vordergrund stehen. Viel wichtiger ist es, die eigene Zinserwartung und die persönliche Risikotoleranz in die Entscheidung einzubeziehen. Wer beispielsweise Flexibilität schätzt und eher mit stabilen oder sinkenden Zinsen rechnet, fährt oft besser mit einer Geldmarkthypothek. Wer hingegen langfristige Budgetsicherheit sucht, sollte auch eine Festhypothek in Betracht ziehen.

Ob eine Zinsfixierung sinnvoll ist, hängt stark von den persönlichen Erwartungen an die zukünftige Zinsentwicklung sowie dem individuellen Sicherheitsbedürfnis ab. Wer davon ausgeht, dass die Hypothekarzinsen deutlich steigen werden, kann sich mit einer Festhypothek gegen diese Entwicklung absichern. Allerdings verlangen Banken für die frühzeitige Fixierung eines Zinssatzes oft einen Zuschlag, der umso höher ausfällt, je länger die Zeitspanne bis zur Auszahlung der Hypothek ist.

In Phasen stabiler oder nur leicht steigender Zinsen kann es daher vorteilhafter sein, flexibel zu bleiben und auf eine Geldmarkthypothek zu setzen. Die Entscheidung für oder gegen eine Zinsfixierung sollte also gut überlegt sein und immer die persönliche Situation, die eigene Risikobereitschaft sowie die langfristigen Finanzierungsziele berücksichtigen.

Bei der Verlängerung einer Hypothek kann es vorkommen, dass die angebotenen Konditionen deutlich schlechter sind als bei einem Neuabschluss oder als bei anderen Anbietern. Das liegt oft daran, dass Banken Neukunden mit attraktiven Zinssätzen gewinnen wollen, während Bestandskunden seltener bevorzugte Konditionen erhalten.

In solchen Fällen lohnt es sich, frühzeitig alternative Angebote einzuholen und mit der bisherigen Bank zu verhandeln. Ein Wechsel des Anbieters kann durchaus sinnvoll sein, insbesondere wenn dadurch spürbare Einsparungen erzielt werden können. Trotzdem sollte der Fokus nicht ausschliesslich auf dem aktuellen Zinssatz liegen. Langfristig bringt die Wahl der richtigen Hypothekenstrategie – etwa die Kombination verschiedener Laufzeiten oder die Berücksichtigung flexibler Modelle – oft mehr finanzielle Vorteile als der reine Vergleich einzelner Zinsofferten.

Ob eine Amortisation der Hypothek sinnvoll ist, hängt stark von der persönlichen finanziellen Situation und den individuellen Zielen ab. Einerseits kann eine Reduktion der Hypothekarschuld langfristig die finanzielle Belastung verringern und die Unabhängigkeit erhöhen. Andererseits bieten sich oft Alternativen, die finanziell attraktiver sein können.

Wer freie Mittel zur Verfügung hat, sollte immer auch die Möglichkeit von Einkäufen in die Pensionskasse prüfen oder eine Investition in Wertschriftenanlagen in Betracht ziehen. Zwar sind solche Anlagen mit einem gewissen Risiko verbunden, doch langfristig bieten sie häufig höhere Renditechancen als die Einsparung von Hypothekarzinsen. Wichtig bleibt in jedem Fall, eine ausreichende finanzielle Reserve für Unvorhergesehenes einzuplanen, da eine spätere Aufstockung der Hypothek nicht immer problemlos möglich ist.

Mit dem Eintritt in den Ruhestand ändert sich oft die finanzielle Ausgangslage, was Auswirkungen auf bestehende oder geplante Hypotheken haben kann. Da das Einkommen nach der Pensionierung in der Regel sinkt, überprüfen Banken bei einer Kreditverlängerung oder beim Kauf einer neuen Immobilie die Tragbarkeit besonders genau.

Häufig kann eine Finanzierung nur dann weiterhin gewährleistet werden, wenn die Belehnung reduziert wird, beispielsweise durch den Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital. Alternativ gibt es spezielle Finanzierungsmodelle wie die sogenannte Immorente, die es ermöglicht, in der gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben und gleichzeitig liquide Mittel zu schaffen. Eine rechtzeitige Planung und ein offenes Gespräch mit der Bank sind entscheidend, um finanzielle Spielräume im Alter zu sichern.

Ein Anstieg der Hypothekarzinsen betrifft vor allem Neufinanzierungen und Verlängerungen bestehender Hypotheken. Langjährige Festhypotheken sind während ihrer Laufzeit gegen Zinsänderungen geschützt, weshalb ein Anstieg der Marktzinsen für bestehende Verträge zunächst keine Auswirkungen hat.

In Phasen erhöhter Inflation oder veränderter geldpolitischer Rahmenbedingungen können die langfristigen Zinssätze zwar steigen, bewegen sich jedoch im historischen Vergleich oft weiterhin auf moderaten Niveaus. Wer eine bald fällige Hypothek verlängern muss, sollte die aktuelle Zinsstruktur genau analysieren und seine Entscheidung nicht nur auf kurzfristige Marktentwicklungen stützen. Auch in Zeiten leicht steigender Zinsen bleibt es wichtig, die persönliche Situation, den gewünschten Planungshorizont und die individuelle Risikobereitschaft in die Wahl des Hypothekarmodells einzubeziehen.

Banken sind verpflichtet, Hypothekarkredite regelmässig zu überprüfen, auch wenn die Zahlungen stets pünktlich erfolgt sind. Im Rahmen dieser Überprüfungen kann es zu einer Neubewertung der Immobilie kommen. Selbst bei gestiegenen Immobilienpreisen kann dabei unter Umständen eine tiefere Bewertung resultieren, etwa weil statistisch gesehen grössere Unterhaltsarbeiten anstehen könnten oder sich die Belehnungsgrundlagen geändert haben.

Kommt es durch eine Neubewertung zu einer Verschlechterung der Tragbarkeitsverhältnisse, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen, wie etwa die Verpfändung von Säule-3a-Guthaben. Dadurch lässt sich eine Verpflichtung zur Amortisation oft vermeiden. Alternativ kann das angesparte Vorsorgeguthaben auch zur direkten Reduktion der Hypothek eingesetzt werden, um die Anforderungen an die Tragbarkeit wieder zu erfüllen.

In Phasen intensiver Nutzung des eigenen Zuhauses oder bei veränderten Bedürfnissen denken viele Eigentümer über Investitionen in ihre Immobilie nach. Dabei ist jedoch zu beachten, dass nicht jede Investition automatisch den Wert der Liegenschaft steigert.

Wer beispielsweise aufwendige Spezialausstattungen einbaut, erhöht zwar den persönlichen Wohnkomfort, erzielt aber oft nur eine geringe Wertsteigerung aus Sicht der Bank. Investitionen in energetische Verbesserungen, hochwertige Sanierungen oder den Ausbau der Infrastruktur wirken sich dagegen meist positiv auf den Belehnungswert aus. Es empfiehlt sich deshalb, geplante Massnahmen frühzeitig mit der Bank zu besprechen, um die Auswirkungen auf eine mögliche Aufstockung der Hypothek oder die zukünftige Tragbarkeit richtig einschätzen zu können.

Ein spürbarer Rückgang des Einkommens kann die Tragbarkeitsrechnung einer Hypothek beeinflussen. In vielen Hypothekarverträgen ist vorgesehen, dass eine Bank bei einer erheblichen Verschlechterung der Bonität Massnahmen ergreifen kann. In der Praxis machen Banken jedoch selten von diesem Recht Gebrauch, solange die vertraglich vereinbarten Zins- und Amortisationszahlungen pünktlich geleistet werden.

Eine langfristige Festhypothek bietet dabei eine gewisse zusätzliche Sicherheit, da die Zinskonditionen bis zum Ablauf garantiert bleiben. Allerdings reduziert eine solche Bindung auch die Flexibilität, etwa im Falle eines vorzeitigen Verkaufs der Liegenschaft, da dann unter Umständen hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen können. Eine sorgfältige Abwägung zwischen Sicherheit und Beweglichkeit ist deshalb gerade in unsicheren Zeiten besonders wichtig.

Bei einigen Anbietern werden Geldmarkthypotheken heute ohne feste Rahmenlaufzeit angeboten. Auf den ersten Blick bietet diese Lösung eine hohe Flexibilität, da Hypothekarnehmende ihre Finanzierung jederzeit anpassen oder vorzeitig zurückzahlen können.

Gleichzeitig besteht jedoch das Risiko, dass auch die Bank die Konditionen jederzeit anpassen oder die Hypothek kündigen kann. In angespannten Marktphasen kann dies zu plötzlichen Margenerhöhungen oder zu einer kurzfristigen Forderung nach Anschlussfinanzierungen führen. Eine feste Rahmenlaufzeit schützt vor solchen Überraschungen, indem sie sowohl die Laufzeit als auch die Konditionen über einen bestimmten Zeitraum garantiert. Je nach persönlicher Risikoneigung sollte daher sorgfältig abgewogen werden, ob Flexibilität oder Planungssicherheit Vorrang haben.

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Stockwerkeigentum bietet auf den ersten Blick mehr Flexibilität, da einzelne Wohnungen separat verkauft oder übertragen werden können. Allerdings verändert sich durch die Aufteilung auch die Struktur der Eigentumsverhältnisse: Anstelle eines alleinigen Entscheidungsrechts müssen nun gemeinschaftliche Entscheidungen getroffen werden, was insbesondere bei Unterhalts- oder Renovationsarbeiten zu Konflikten führen kann.

Darüber hinaus ist der Käufermarkt für einzelne Einheiten aus einem vormals geschlossenen Mehrfamilienhaus oft eingeschränkter, da viele institutionelle Investoren nur vollständige Objekte erwerben dürfen. Eine mögliche Alternative könnte der Verkauf eines Miteigentumsanteils verbunden mit einem Wohnrecht sein. Diese Variante erhält die Handlungsfreiheit weitgehend und kann individuelle Lösungen, beispielsweise innerhalb der Familie, ermöglichen.

Eine Terminhypothek ermöglicht es, den Zinssatz für eine zukünftige Hypothekarverlängerung bereits im Voraus zu fixieren. Diese frühzeitige Absicherung bietet Planungssicherheit, ist jedoch in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden, der von der Dauer bis zur Auszahlung abhängt.

Ob sich eine Terminhypothek lohnt, hängt davon ab, ob tatsächlich mit einem deutlichen Anstieg der Zinssätze bis zur Verlängerung gerechnet wird. In Phasen stabiler oder nur moderat steigender Zinsen kann sich der Aufpreis für eine Terminhypothek als unnötig erweisen. Deshalb sollte die Entscheidung sorgfältig auf Basis der eigenen Zinserwartung sowie der individuellen Absicherungsbedürfnisse getroffen werden.

Beim Verkauf einer Liegenschaft ist die Bank spätestens dann zu informieren, wenn der Kaufvertrag aufgesetzt wird. Auch wenn die Eigentümer grundsätzlich frei über ihre Immobilie verfügen können, muss die Bank sicherstellen, dass ihre Sicherheiten – insbesondere die Grundpfandrechte – korrekt abgewickelt werden.

In vielen Fällen verlangt die Bank, dass ein Teil oder der gesamte Verkaufserlös zur Rückführung der bestehenden Hypothek verwendet wird. Bei Festhypotheken kann zudem geprüft werden, ob eine Übertragung der Hypothek auf die Käuferschaft möglich ist. Diese Lösung kann finanziell vorteilhafter sein als eine vorzeitige Auflösung des Hypothekarkredits, da dadurch eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden kann. Frühzeitige Gespräche mit der Bank helfen, den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten und unangenehme Überraschungen zu vermeiden

Die Staffelung einer Hypothek auf verschiedene Laufzeiten kann eine sinnvolle Strategie sein, um das Risiko von Zinsänderungen zu reduzieren. Anstatt die gesamte Hypothek auf einen einzigen Zeitpunkt zu fixieren, werden mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten gewählt. Dadurch muss bei einer allfälligen Zinswende jeweils nur ein Teil der Hypothek neu verhandelt werden, was Schwankungen besser abfedert.

Eine mögliche Kombination ist beispielsweise die Aufteilung auf kurzfristige Geldmarkthypotheken und langfristige Festhypotheken. Je nach persönlicher Zinserwartung und Risikoprofil kann der Anteil der einzelnen Komponenten angepasst werden. Besonders in Phasen, in denen das allgemeine Zinsniveau tief bleibt oder nur moderat ansteigt, ermöglicht eine durchdachte Staffelung mehr Flexibilität und verhindert, dass die gesamte Finanzierung zu ungünstigen Bedingungen erneuert werden muss.